最近收到不少观众姥爷的建议，想看看昌平的东小口02地块的建发越秀·观玺和朱辛庄0055地块的未来城·星寰时光，这两个盘的户型图对比。

当然没问题，花了一点时间，也给大家整理出来了。

这篇咱就来做一次“贴脸对比”，在不考虑地段、装标、价格等其他因素的前提下，仅从户型角度出发，聊聊各户型的优缺点以及我的观点。

对比方法说明

这次两个楼盘提供的户型图也比较全，咱按照不同的面积段分组，中间户对中间户，边户对边户，逐一对比。具体分组情况如下：

另外，需要说明一下我们计算投影面积的方法。

比如建发越秀·观玺计算的“得房率”是包括室内和室外的：

↑ 建发越秀·观玺“得房率”官方表格

 这样算也对，但咱下面的计算，只算了室内的面积，没有算室外的部分。

当然，您在买房时还是要考虑到阳台价值的，比如有一步阳台，您心里上可以给这个户型多加10万，北侧有晾晒平台，您给它加15万，这样评估一个户型的价值会更合理一些。

另外，部分房间没办法直接从户型图尺寸上得到，咱是根据所占像素面积推算出来的，可能会有一些误差。

户型比较多，做图时难免出现错漏，欢迎指出。或者您有其他观点，都可以在评论区聊聊。

好，下面咱分组对比一下。

         

一、洋房两面宽75-80㎡（中户组）

星寰时光75㎡ vs 观玺80㎡

价格级别：450万级

结论：我更喜欢星寰时光的格局。多半个卫生间，客厅更方正。

两者都是三居，星寰时光多做了半个卫生间（洗手台+马桶），而观玺则把这部分面积用在了客厅区域。

两个户型的南向总面宽基本相同：星寰时光是7.1米，而观玺小一点，是7米。

客厅方面，星寰时光客厅更方正，面宽也更宽，是4米，观玺则是3.8米。

这两个户型，客厅位置不同。星寰时光的客厅是与厨房在同一侧，观玺则把客厅放在了厨房斜对角的位置，厨房南侧是主卧。

主卧部分，星寰时光面宽3.1米，观玺有3.2米，进深也是观玺更大，有4.6米，而星寰时光是3.95米，这样下来，星寰时光的主卧就少了2㎡。

当然，星寰时光做了一个3.5㎡的卫生间（暗卫），这个观玺没有做。如果您家早上可能抢卫生间，多了0.5个卫生间，确实可以更从容一些。

但相应的，星寰时光北侧的两个卧室大小，就不如观玺了，每个房间都少了1㎡多，而且无论是面宽还是进深尺度，观玺这边都更从容。

算下来，两者的投影/建面的数值是相差不大的，都接近93%的水平。但观玺这边还有南北双阳台没有算在内。

 

二、洋房两面宽75-80㎡（边户组）

星寰时光76㎡ vs 观玺80㎡

价格级别：460万级结论：这一票我投星寰时光。投影/建面更高，且多了一个储藏间，多了半个卫生间。到了边户，星寰时光没有太多的变化，但观玺的布局相比中间户有了调整。观玺是将厨房和北次卧的位置做了对调，这样3个卧室都在一侧，而不是常规的北侧两卧室+南向主卧。观玺北侧是卧室+厨房，这样，北侧的独立阳台有了更多的利用方式，晾晾衣服没问题。星寰时光客厅面宽4.1米，进深4.8米，更方正规整，家具布局会容易。而观玺的客厅区域，如果把5.56㎡的区域算上，总面积是大一些的，但这部分可能有一半区域要作为过道使用。

 

三、洋房三面宽90-96㎡（中户组）

星寰时光92㎡ vs 观玺96㎡

价格级别：550万级

结论：难分伯仲，但我更倾向观玺。不仅多了北向的阳台，而且它的北卧，没有缺角。

这两个户型的布局就基本相同了。

南侧主卧套+次卧，门口都有独立的收纳区域，满足储物收纳需求。

而北侧，厨房在中央，LDK一体化设计。再加竖长条的卫生间，以及一个北卧。

除了各个房间的面积不同外，星寰时光的南向阳台，是把客厅完整包住了，而观玺则是只包了一侧。

另外观玺厨房宽度相对小一点，因为需要考虑到北侧阳台进出，得留出通道，因此厨房中间操作台部分可能会有中断。

这两个户型说实话相差不大，投影/建面也非常相近，可以说难分伯仲。

 

四、洋房三面宽90-96㎡（边户组）

星寰时光90㎡ vs 观玺96㎡

价格级别：550+万级

结论：我更倾向观玺。主卧套和北次卧更舒服。

到了边户，这两个户型的投影/建面，都来到了100%以上，也是全盘最高的了。

布局逻辑上，和上面中间户的基本相同。

星寰时光的边户，反而比中间户的建面要小2㎡，但投影面积却大了将近3㎡。

当然，边户的价格肯定会比中间户贵一些，贵多少？总价又是谁更贵呢？

关于各个户型的价格预测，我们也都整理好了笔记，有需要的加 tgxzl01领取就好了。

 

五、小高三面宽105~107㎡（中户组）

星寰时光107㎡ vs 观玺107㎡

价格级别：600+万级

结论：整体来看，对观玺设计的喜欢更多一点。

这两个户型建面都是107㎡，投影面积也相近，但观玺多个北侧阳台。

当然，星寰时光的南向阳台还是把客厅全覆盖了，而观玺则只有一侧覆盖，虽然面积上没有多出太多，但观感上肯定还是星寰时光更通透，更无边界。

两个户型南侧的布局基本相同，但北侧，观玺的其中一个北卧是凸出去的，这样可以获得更大的面宽。相比之下，星寰时光的北侧更整齐一些。

而北侧两个卧室的面积，观玺这边稍大一些。

观玺这边的厨房是一个短C型，一方面给北侧的卧室（书房）留出过道，另外外面还留了洗衣机+烘干机的位置，相当于多了个家政间。

而北侧的阳台进深有1米，还配备了电动晾衣架，晾晒动线也更流畅一些。

当然，缺点也有。如果您想在北侧阳台晾晒，那么北侧角落这个房间，它就需要承担过道的功能，更多地只能用作书房，不算正经的卧室了。

 

六、小高三面宽105-107㎡（边户组）

星寰时光105㎡ vs 观玺107㎡

价格级别：600+万级

结论：更喜欢观玺多一点。

星寰时光这边的边户，相比中间户基本只是多了一溜飘窗，整体的进深没有怎么变化，公卫减少10公分，主卧多了10公分。

而观玺的边户相比中间户，虽然说侧面多了一溜飘窗可以利用，但要注意，整体的进深是小了30公分，且各个房间的比例变了。

主卧进深从4.15米升级到4.35米，但其他房间的进深则压缩了：主卫进深从1.75米缩小到1.65米，公卫的进深也从1.8米缩到1.7米，而北侧的房间从3.3米缩到了3米。

但整体算下来，观玺的投影/建面还是要高过星寰时光，且多出了一个北侧阳台。

 

七、小高三面宽118~122㎡（中户组）

龙樾海序122㎡ vs 观玺118㎡中户

观玺118㎡，在星寰时光这边就没有对应的户型了。但东小口01地块的龙樾海序有122㎡的，跟这个户型挺像，咱简单做下对比。

当然，龙樾海序122㎡在空间布局层面，其实更像是观玺的107㎡放大版。都是G型的厨房，夹着一个北卧。

但二者面积上相差比较大，咱还是对比122㎡和118㎡吧。

价格级别：700+万级

结论：感觉观玺更好一些，同样投影面积下，房本更小，北侧还有独立阳台。

二者的投影面积相同，但龙樾海序的建面大了4㎡，因此投影/建面观玺是大了3%。

南侧，客厅面宽龙樾海序大了0.1米，而主卧和南次卧，面宽是更窄的，整体的面积也是稍小。

阳台方面，龙樾海序是弧形，且是把客厅整个包住，这点是更有优势的。

北侧两个卧室，面积上龙樾海序也是大了一点。

厨房方面，龙樾海序是把冰箱放在了外面。如果只看台面的话，两者厨房面积相近，但如果加上冰箱的面积，龙樾海序是要更胜一筹的，而且多了一个岛台。

但相应的，餐厅的区域，龙樾海序这边进深只有3.6米了，而观玺是有4.05米，相差挺大的，这点还是观玺更有优势。

而且观玺还多了北向阳台。

另外，观玺118㎡还有一个边户户型：

观玺的这个边户，相比于中间户，除了多了一溜的飘窗，其余变化不大，都是这个房间进深/面宽多了10公分，那个房间就少了10公分的样子。

 

八、小高127㎡（星寰楼王）

价格级别：800万级

结论：客厅面宽6米，南次卧也不挨电梯，设计非常好的户型。

星寰时光这个户型，在观玺这边，没有特别相似的户型了，可以说是独一份。

星寰时光的127㎡，相当于105㎡的放大款。

每个房间都大了一圈，最亮眼的是客厅面宽来到了6米。

而且入户门从侧向改成了南向，这样就将电梯间与南次卧隔开了，噪音会有比较明显的减轻。

另外在玄关处多了一处独立的储物空间，这是105㎡没法给的。

 

九、小高四面宽143~144㎡（边户组）

国贤府PARK 144㎡ vs 观玺143㎡

之前咱说，歇甲国贤府PARK的144㎡这个户型，就是昌平的“人上人”了，观玺来了，它的宝座还稳吗？

价格级别：900万级

结论：不考虑阳台，我更倾向国贤府PARK，每个房间相对独立互不打扰。但加上阳台，还是更喜欢观玺多一点。

这两个户型的格局也大体相同，投影面积观玺更大，且还多了南向蛇形阳台和北侧的阳台。

客厅面宽上，国贤府PARK则只有4.7米，而观玺来到了5米。

再看东侧几个房间，国贤府几个房间共用一个过道区域，而观玺这边，想进北卧得借用卫生间洗手池的区域，当然，这也减少了过道面积浪费。

另外国贤府的主卧，借用了北次卧和主卫的一点空间，做了柜子，而观玺则更方正。

 

以上，就是未来城·星寰时光和建发越秀·观玺的户型对比啦，当然，其中也把龙樾海序和国贤府PARK的部分户型，拉过来一起比了比。

还是那句话，这个只是给大家做基础的参考，您发现有错漏或者有其他观点，都欢迎评论区聊聊。

另外，所有的楼盘笔记和详细的户型图分析也整理好了，有需要的可以找小助理免费领，也欢迎您进我们昌平群交流讨论。

咱每周四都有例行直播，有任何购房方面的问题，欢迎来直播间细聊。

 

写在最后 

钛哥，老北京，男82年，北京科技大学，之前一直混迹互联网行业，司职产品和运营。

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